Mas é preciso bom senso de empreendedores e moradores
Uma pequena bacia hidrográfica, situada num vale fechado de 2,5 Km de extensão, onde todas as águas escoam para uma única jusante – o nosso ribeirão. Esse é um dos inúmeros fatores que podem colocar em “xeque” o futuro do bairro Bom Retiro caso não haja limitações legais, nem bom senso por parte de empreendedores e moradores.
O bairro é objeto de desejo de incorporadores e possui atualmente 37% de seu território de 1,31 Km² ocupado. No entanto, apenas 0,06 km2 área útil livre, pois 80% possui algum tipo de restrição ambiental, como APP, risco geológico e cota de enchente abaixo de 10 metros.
O Bom Retiro está localizado na região sul de Blumenau, uma das áreas de maior risco do Sul do Brasil, na avaliação do geólogo Juarês José Aumond, um dos mais reconhecidos do Brasil nessa área. Ele lembra que o primeiro alerta da natureza no bairro pode ser observado ocorreu nas enchentes de 1983 e 84, num grande escorregamento, nos da Hering
Ouvimos especialistas, representantes do poder público e moradores para traçar um perfil ambiental, geológico e hidrológico do bairro. Tudo para não ver histórias de deslizamentos e enxurradas se repetindo, com perdas materiais incalculáveis e até humanas, apesar de não haver registros a respeito.
Por sorte, temos uma legislação dura, que impõe restrições e exige contrapartidas. Tire aqui todas as suas dúvidas e reflita sobre o bairro que pretendemos deixar para as futuras gerações, para nossos filhos e netos.
Cuidado para não detonar uma bomba-relógio
O geólogo Juarês José Aumond é taxativo ao afirmar que é preciso “frear” a densificação urbana do Bom Retiro: “Estamos preparando uma bomba-relógio para o futuro”, alertou, ao falar sobre os riscos do que se faz hoje, erguendo novas construções.
Ao longo das últimas décadas, o geólogo fez vários estudos no bairro, apontando alguns aspectos para justificar a necessidade de coibir o adensamento urbano. O primeiro refere-se à geomorfologia, ou seja, o “modelado” do terreno. O vale tem uma forma de “V” fechado e uma planície muito estreita. Tudo que desce das montanhas vai cair no vale.
Solo frágil
O segundo grande problema do Bom Retiro é sua geologia. A composição geológica é formada por rochas do “Grupo Itajaí”, com três cortes de rochas: os conglomerados; as cascalheiras com 600 milhões de anos, mas que mantiveram suas propriedades; arenitos e ardósias. As três rochas estão dobradas, fraturadas e inclinadas. Razão pela qual são altamente suscetíveis e escorregamentos.
No bairro é comum se ver o barro vermelho empedrado, os “chamotes”. São ardósias, pedras extremamente duras, mas que apodreceram e se transformaram num barro. Ao receber muita umidade vira uma massa frágil que corre montanha abaixo.
Toda água correndo para um único destino
O terceiro fator é a hidrologia, onde toda a água dos morros corre em direção ao Ribeirão Bom Retiro. E o risco de enxurrada é muito alto. Diferente de inundação, a enxurrada se caracteriza pelo fluxo linear das águas em alta velocidade.
Seis pavimentos é o limite para edificações
Uma das grandes dúvidas dos moradores é quanto ao limite de pavimentos dos prédios erguidos no bairro. A Lei 925/2014 definiu isso de maneira bem clara. Ela inseriu o Bom Retiro como Zona de Localização Especial 3 (ZLE3) por conter um conjunto de imóveis tombados e de valor cultural.
Por meio da Lei Complementar 751/2010, no parágrafo único do artigo 24 do Código de Zoneamento, que trata do uso e ocupação do solo, também houve a limitação da altura dos prédios. Mas houve uma revisão em 2014, corrigindo um equívoco, pois não se considerou o tamanho dos terrenos no Bom Retiro, com áreas grandes, onde incorporador consegue concentrar todo o potencial construtivo na frente.
O padrão definido para novas edificações é de seis pavimentos. A partir do sétimo é necessário efetuar a transferência de potencial construtivo do patrimônio histórico.
No caso dos prédios atuais, suas aprovações foram anteriores a mudança da lei. É caso das duas torres da Torresani que estão em construção, na antiga Fundição Peter Sildeberg. Houve um acordo na prefeitura, onde a incorporadora se adaptou, reduzindo o número de pavimentos previamente aprovados, no apagar das luzes da gestão de João Paulo Kleinübing.
Nas demais ruas, se o projeto estiver numa distância de 20 metros da Hermann Hering, a regra é a mesma. Não é permitido construir em área de preservação permanente, mas ela entra na conta do índice construtivo.
Nas ruas Hermann Hering, Gertrud Gross Hering e Floriano Peixoto, é preciso seguir o seguinte escalonamento, a partir do alinhamento com a rua:
Recuo de 4 metros: 4 pavimentos
Recuo de 8 metros: 5 pavimentos
Recuo de 12 metros: 6 pavimentos
Recuo de 16 metros: 7 pavimentos
Recuo de 20 metros: 8 pavimentos
Critérios para ocupação do solo
O secretário de Desenvolvimento Urbano, Ivo Ronald Bachmann Júnior, explica que nas áreas longe da Hermann é preciso análise geológica. Sua aprovação fica na dependência do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), seguida por uma audiência pública, onde os moradores são ouvidos.
Se o projeto for aprovado, a cobertura florestal precisa ser preservada em pelo menos 30%, mesmo que não seja nativa. E outra peculiaridade: no bairro, é considerada área rural todos os locais com cota 100. Ou seja, 100 metros acima do nível do mar. E na cidade é terminantemente proibido construir qualquer numa distância de 100 do cume de um morro. Isso evita deslizamentos, erosão e preserva nascentes.
Um desses terrenos é o localizado entre as ruas Frei Ernesto e Augusto Otte, onde uma construtora da cidade anseia um dia erguer um condomínio fechado. Temos outros dois exemplos na Augusto Otte, em áreas de preservação permanente. Uma em seu início, na antiga granja. Outro local no topo da via, próximo ao acesso para o antigo espelho da Embratel. Mas em todo o bairro, encontramos terrenos muito visados pelas incorporadoras.
Áreas de risco
No mapa, na cor vermelha, observamos a demarcação das chamadas “Áreas Ocupadas de Alto Risco”. A área marrom é sem ocupação, mas igualmente apontada como de alto risco. Eles são classificados como de alto, médio ou baixo risco. Com esse novo critério adotado pela Prefeitura, todo projeto encaminhado passa antes pela análise da geologia.
Audiência de revisão do Plano Diretor definiu diretrizes para o bairro
A participação dos moradores na audiência pública para revisão do Plano Diretor não foi em vão. As informações e sugestões coletadas no ano passado, no encontro realizado no Colégio Visão, foram transformadas num diagnóstico para definir um novo macro-zoneamento. Uma espécie de diretriz para cada bairro.
Nele, o Bom Retiro é apontado como Área Central de Relevância Histórica. Por esse conceito, prevê a promoção dos espaços para uso residencial e a conservação e valorização dos imóveis de interesse cultural.
A prioridade é para ocupação de áreas com topografia pouco acidentada, lotes livres de restrição, ocupados ou não, desde que estejam afastados de áreas vulneráveis e sejam servidos por insfraestrutura e equipamentos públicos.
As empresas continuam tendo seu espaço para se desenvolver por aqui, mas a prioridade é conservar as atividades já instaladas, coibindo a instalação daquelas que venham a gerar grandes impactos.
Nos próximos 40 dias esse documento, bem mais detalhado, será disponibilizado pela Prefeitura para consulta e aberto a sugestões, até a realização da audiência pública, onde se debaterá a alteração da Lei 615, estabelecendo os pilares do crescimento urbano de Blumenau.
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